近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(q一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米uán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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